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[看房日记] 【置顶】万达完成企业转型将不再是重资产企业

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发表于 2015-11-23 12:35:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  万达集团在轻资产领域发展形势,呈现出多产业齐头并举的发展态势,打造出了万达式的发展模式,再次成为同行业中领军企业。

  近日,万达集团董事长王健林在参加深交所举办的创业家思享汇上透露说,万达打算5年内消化掉7000万平米销售物业,5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化“可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。”王健林说。

  之所以这样做是为了进一步扩大规模,旧有的重资产模式限制了万达的发展。据了解,到今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一。“如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。”王健林指出。

  从国际经验看,不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年,一旦城市化进程结束,大规模发展机会就没有了。

  旧有的重资产模式并非完全不可行,但难度正在加大。王健林判断,重资产模式受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得好,现金流回笼快,发展起来容易。但中国房地产已经走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去。今后房地产企业要在品牌、定价、营销等方方面面做得好才行。由于万达广场有品牌,很多机构、个人都主动找万达要求投资,万达可以加以利用。“万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手。”王健林说。

  据了解,万达从2014年开始提出轻资产模式。这种模式的特点是,投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

  重资产模式则是万达建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达。

  王健林举例说,假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿租金,万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。

  重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。万达可以进入大量的三四线城市。在王健林看来,中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市,而是投资非常稀缺、商业资源稀缺的三四线城市。

  
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