去泡沫化---未来我国房地产发展新方向

作家陶靖

作家陶靖再论房地产：去泡沫化---未来我国房地产发展新方向
作家陶靖
我国房地产行业经历30年的快速发展，我国的城市面貌发生了根本变化，高楼大厦林立，一座座现代化城市拔地而起。
我国的房地产行业已经到了应该去泡沫化的新时代（称之为“去泡沫化时代”），也就是说到了理性发展新时代。有些国人并不赞成去泡沫化，甚至不承认现今的房地产存在泡沫。在地价和房价比翼齐飞的现实下，泡沫是客观存在的，是难以否定的。那么如何去泡沫化呢？
第一坚持“房住不炒”的基本政策不动摇，抑制炒房行为。炒房虽然会带来暂时的繁荣，从长期来看房价高昂，不仅能抑制社会综合消费，也会抑制人口出生率，最终只是有利于少数富豪炒房爆发，广大群众远离房市，买房，卖房，甚至炒房演化成少数富豪的份内事。
第二积极引导广大群众理性购房消费，群众购房坚持“量力而行，量体裁衣”的原则，避免盲目购房消费，避免跟风似的购房消费（群众买房实质是一种家庭高消费行为，又是容易引发民生问题）。让广大群众明白----“房市有风险，购房宜谨慎”的道理（群众购房前要明白购买商品房可能存在的如下风险：楼盘烂尾风险，未来的断供风险，开发商“一房多卖“风险，开发商非法抵押借债风险，不能办房屋产权证风险等等系列风险），让群众根据自己的购买能力理智买房，力避盲目买房。
第三及时消除房地产领域的错误观念。例如“房价只涨不跌”，“房价平稳不跌”，“刚需人口支撑房价不跌”等等片面极端的理念误导群众。尤其是片面理解“刚需”一词的概念，人民生活中吃饭和穿衣是必不可少的真正刚需。衣食住行，这人们的四大基本需求里，住---房子只排到第三位。当人们就业难，收人预期不稳的条件下，不少家庭的刚需不是买价格高昂的商品房，而是优先解决吃饭和穿衣这种迫在眉睫的刚需。那种片面认为广大群众只能买商品房一条路，甚至出现了“无商品房不能结婚，无商品房小孩不能读书”，这么一种荒谬的观念。商品房价格暴涨对社会方方面面的巨大冲击是巨大而深远的，甚至少数大富豪炒房同样会冲击国民经济，这种炒房冲击波，伴随着时间越长，不良后果越明显。“房价只涨不跌”是违背商品房的商品本质属性，是违背市场供需规律的，“只涨不跌”的观念是极端错误的僵化观念。
第四，地方政府逐步减轻对土地财政的依赖，由以地生财为主逐步转化为发展综合产业，拓宽财源的新路子。例如地方政府发展当地的集约农业，特色农业引领并拓宽财路，发展特色经济和特色产业引领地方经济。
第五，只有地方政府控制地价，才能从根本上长期抑制房价，因为水涨，才能船高。从根本上抑制高房价，唯有一条路子：那就是地方政府必须广辟财源，逐步减少对土地财政的依赖。
目前全球经济受到疫情冲击，全球经济处于萧条时期的现实下，由于就业形势艰难，群众的收入预期不稳，也是房价去泡沫化的天赐良机，盼望地方政府能够抓住这一天赐良机，推动我国房地产行业切实去泡沫化，朝着理智化方向良性发展，既利国又利民。
---------作于2022年9月中秋佳节

作家陶靖

去泡沫化---未来我国房地产发展新方向（修正稿）
作家陶靖
我国房地产行业经历30年的快速发展，我国的城市面貌发生了根本变化，高楼大厦林立，一座座现代化城市拔地而起。
我国的房地产行业已经到了应该去泡沫化的新时代（称之为“去泡沫化时代”），也就是说到了理性发展新时代。有些国人并不赞成去泡沫化，甚至不承认现今的房地产存在泡沫。在地价和房价比翼齐飞的现实下，泡沫是客观存在的，是难以否定的。那么如何去泡沫化呢？
第一坚持“房住不炒”的基本政策不动摇，抑制炒房行为。炒房虽然会带来暂时的繁荣，从长期来看房价高昂，不仅能抑制社会综合消费，也会抑制人口出生率，最终只是有利于少数富豪炒房爆发，广大群众远离房市，买房，卖房，甚至炒房演化成少数富豪的份内事。
第二积极引导广大群众理性购房消费，群众购房坚持“量力而行，量体裁衣”的原则，避免盲目购房消费，避免跟风似的购房消费（群众买房实质是一种家庭高消费行为，又是容易引发民生问题）。让广大群众明白----“房市有风险，购房宜谨慎”的道理（群众购房前要明白购买商品房可能存在的如下风险：楼盘烂尾风险，未来的断供风险，开发商“一房多卖“风险，开发商非法抵押借债风险，不能办房屋产权证风险等等系列风险），让群众根据自己的购买能力理智买房，力避盲目买房。
第三及时消除房地产领域的错误观念。例如“房价只涨不跌”，“房价平稳不跌”，“刚需人口支撑房价不跌”等等片面极端的理念误导群众。尤其是片面理解“刚需”一词的概念，人民生活中吃饭和穿衣是必不可少的真正刚需。衣食住行，这人们的四大基本需求里，住---房子只排到第三位。当人们就业难，收人预期不稳的条件下，不少家庭的刚需不是买价格高昂的商品房，而是优先解决吃饭和穿衣这种迫在眉睫的刚需。那种片面认为广大群众只能买商品房一条路，甚至出现了“无商品房不能结婚，无商品房小孩不能读书”，这么一种荒谬的观念。商品房价格暴涨对社会方方面面的巨大冲击是巨大而深远的，甚至少数大富豪炒房同样会冲击国民经济，这种炒房冲击波，伴随着时间越长，不良后果越明显。“房价只涨不跌”是违背商品房的商品本质属性，是违背市场供需规律的，“只涨不跌”的观念是极端错误的僵化观念。
第四，地方政府逐步减轻对土地财政的依赖，由以地生财为主逐步转化为发展综合产业，拓宽财源的新路子。例如地方政府发展当地的集约农业，特色农业引领并拓宽财路，发展特色经济和特色产业引领地方经济。
第五，只有地方政府控制地价，才能从根本上长期抑制房价，因为水涨，才能船高。从根本上抑制高房价，唯有一条路子：那就是地方政府必须广辟财源，逐步减少对土地财政的依赖。
目前全球经济受到疫情冲击，全球经济处于萧条时期的现实下，由于就业形势艰难，群众的收入预期不稳，也是房价去泡沫化的天赐良机，盼望地方政府能够抓住这一天赐良机，推动我国房地产行业切实去泡沫化，朝着理智化方向良性发展，既利国又利民。
第六，地方政府采取有效措施抑制开发商哄抬房价。当商品房销售形势向好的时候，为了赚取暴利，开发商会竞相哄抬房价（集体涨价），一旦销售形势恶化，开发商会面临“抬价容易，降价难”（骑虎难下）的市场销售态势，建议地方政府推行商品房“限价销售”举措。根据当地群众的收入水平，经济环境，商品房供需比例等等因素确定最高售价，“限价销售”有利于遏制房价泡沫，有利于及时阻止房价泡沫破裂。
第七，地方政府强化对购房群众的房产信贷资金监管。商品房开发与销售不仅涉及地方政府的土地财政，也是涉及广大群众利益的民生工程，地方政府的“保交房”工程，实质也是一项民心工程。建议地方政府配合商业银行联合监管购房群众（业主）的房产信贷资金，有效避免商业银行违规放贷和开发商非法挪资现象发生，确保群众的建房资金安全。

--------作于2022年9月中秋佳节