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不少人都有想买地建房的念头，这只不过是一时兴起罢了。在58同城找到一些卖地信息，发现几乎都是城中村或郊区的集体土地在找买家，因为国有土地几乎都是大宗出让，找不到适合于家庭自建房的国有土地。当他们得知购买集体土地建房会面临不少的问题后，很多人会因此打退堂鼓。 1、村集体或村民出售无证、无建设批文的集体土地 有一些集体土地并没有登记产权，只是政府承认所有权人是某村集体，村集体或村民为了获得土地收入，把地卖给村集体成员以外的人用于建房。这种地几乎是不可能办得下建房批文的，擅自建房就是违建，面临被行政机关查处的风险，违建遇到拆迁时将得不到补偿。 还有一些村民卖的地虽然有耕地承包证，同样是办不下建房批文的，如果是永久基本农田，擅自建房将面临更重的行政处罚的风险。 冒险买这一类的地，这一道坎你恐怕过不了。 2、有宅基地证，也有建房批文，但不能过户给你 虽然卖方有宅基地证，也能办下建房批文，这种地建成的房子是合法的，但是政府限制不得把产权证过户给本村集体以外的人。也就是说你并不是本村集体成员，就没有资格登记产权到你的名下，你只是一个有使用权的租户。买这种地建房，只要遵守建房批文的限制，没有任何行政处罚。 你花钱买了地，投资建了房子，但是产权不在你名下，这总归是一种不安。其实有不少买合法小产权房的人已经迈过了这道坎，他们相信当今的法制，卖方就算有产权证也不敢乱来。已经有这种诉讼案例，就是卖方凭产权证去起诉并不能拿回土地和房屋，因为卖方自己也是违法主体，必须承担违法卖地的后果，并且卖方违背了诚实信用原则，只有和买方达成一致才能再拿回土地和房屋，否则维持现状。 3、不能迁户口到本地址的坎 如果你不是本地（市辖区）户口，你可能需要迁户口到本地，以得到本地政府提供的社会福利，比如孩子入学、高考需要有本地户口，还有办理社保以及将来享受社保待遇也很方便。如果你买宅基地建房后，政府禁止你迁户口到这个住址，那当然就没有本地户口，在当地就不能享受这些福利。如果你很需要本地户口，那么只能购买现成的商品房或国有土地自建房。 买合法小产权房的人也一样不能迁户口进去，但是有些人已经迈过了这道坎。有可能是因为他们是外地某村集体成员，迁户口可能会失去老家那个村的成员权，这样不划算，他们就没有迁户口到本地的需求。当然也有其他原因，至于你能不能迈过这道坎，各有不同。 4、不能银行抵押，难以转让 买宅基地建的房子，产权证登记在村民名下，因为交易受限，银行不接受这种房子做为抵押品的。不过在民间借贷中，有一些村民还是拿房子做抵押的，只要对方能接受就可以。但是产权证不在你名下，你拿去抵债，只能是把使用权给对方。 还有产权证不在你名下，你想转让给别人，别人一看证件不是你的，又不能过户登记，当然很难转让，不过出租给别人是没问题的。 5、征地拆迁补偿需要看村干部、卖方的品行 假设你买宅基地所建房屋合法，并且约定遇到政府征地拆迁时补偿归你。真的面临政府征地拆迁时，土地补偿费是先打到村集体账上的，你只是按协议要求卖方去分钱，但是这笔钱如果被村干部截留或者卖方领到后拒绝给你，你就得想办法讨债。而建筑补偿费是看谁和拆迁办签约就付给谁，因为房子是你投资建造的，当然应该是你去签约，但是如果拆迁办要求必须是产权证上的人来签约，你又要看卖方的品行，如果卖方品行不端，收到建筑补偿费后拒绝给你，你又得想办法向他讨债。 尽管有这些问题，还是有人买宅基地建房或买合法的小产权房，这还是权衡利弊的，因为价格相当便宜，即使卖方违约起纠纷，那就通过法院来解决，有的人认为虽然有这些麻烦，但是相比于和商品房的价格差距还是划算的。 6、自建房超建的诱惑
建房批文里都限制了占地面积、楼层数、高度，但是投资方总是想多占地，多建面积，尤其是做为出租房或旅店的时候。超建还有可能引发安全隐患。
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发表于 2023-6-6 12:05:23
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