近日，一起备受关注的物业费民事纠纷案在桂林市叠彩区人民法院开庭审理。
12月15日，桂林当地颇具知名度的企业——深圳彩生活物业管理有限公司桂林分公司，起诉国奥城小区45名未交纳物业费的业主，案件在叠彩法院正式开庭。
自2023年以来，彩生活桂林分公司已因物业费纠纷陆续起诉该小区数百名业主。为何有如此多业主拒交物业费？这还需从国奥城小区的历史说起。
国奥城小区曾是叠彩区的高档住宅区，开发商为曾投资北京奥运村和国家体育馆的北京国奥集团。2009年，经叠彩区政府招商引资，该集团通过“招标”方式取得桂林城北体育文化城项目的代建权及国奥城商品房开发权。
2013年，位于南洲大桥西北地块的国奥城小区开工建设。凭借亮眼的规划（包括300亩体育公园、300亩绿地公园及九年一贯制学校），以及大规模的宣传推广，项目吸引了众多市民关注，一度成为城北的地产标杆，也赢得了不少改善型购房者的青睐。
然而，2020年后，小区业主发现物业服务中心悄然换上了“彩生活”的标识。随后，小区环境每况愈下：绿化逐渐枯萎、荒芜，红蚂蚁蚁穴在草地上随处可见；数百个监控摄像头大半损坏，门卫管理形同虚设；酷暑期间，竟有17台电梯因钢带断裂同时停运。此外，自入住以来，多数业主家的可视对讲系统始终无法使用，小区内多次发生入室盗窃案件。
小区配套设施也远未按规划落实：地下车库在雨天如同“水帘洞”；由开发商代建、本应就近使用的绿地公园被转让给“博翠漓江”项目，导致公园面积大幅缩减，居民入园需绕行远路；建设中的“体育馆”和“游泳池”沦为烂尾工程。业主们对此深感无奈与失望。
面对物业服务“质价不符”的状况，业主们除了愤慨，也以拒交物业费的方式进行抗议。随之而来的彩生活公司民事诉讼，反而促使收到《传票》的业主们团结起来。
业主们自发组建了“业主应诉志愿者群”，共同分析诉讼理由、查找法律依据、制定应诉策略、统一答辩方向，积极准备应对这场官司。
被告业主分析发现，2023年以来叠彩法院判决业主败诉的案例中，败诉原因多在于答辩方向有误——仅以“物业服务存在瑕疵”为由进行抗辩，均未获得法院支持。
经梳理，业主们指出彩生活入驻国奥城小区存在以下问题：
1. 彩生活与开发商国奥投资开发有限公司、原前期物业服务企业桂林国奥资产管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，违反了《民法典》及《物业管理条例》中关于“物业服务企业不得将全部服务一并委托他人”的规定，该合同应属无效。
2. 彩生活桂林分公司属于非法人分支机构，依照《物业管理条例》，其不具备独立提供物业服务的资格。
3. 自彩生活进入小区以来，业主既未收到原物业公司解除《前期物业服务合同》的通知，也未与彩生活桂林分公司签订新的服务合同，因此双方不存在合同关系。
4. 彩生活向法院提交的证据中，缺少《配套设施查验协议》《配套设施查验清单》等关键材料，其主张的“事实服务”缺乏服务基础，亦无法明确服务计价标准。
5. 经向叠彩区住建局查询，彩生活至今未完成物业企业备案登记，属于无备案资质的“黑物业”。
6. 从小区相关文件发现，小区物业管理委员会向桂林市房屋维修基金管理中心出具的《委托书》中明确：物业服务委托方为物管会，受托方为桂林国奥资产公司，彩生活仅为转委托承接方。该《委托书》经三方盖章并在管理中心备案，具有法律效力，也清楚表明彩生活并非业主直接委托的物业服务企业。
基于以上法律分析，被告业主采取了多项应对措施：
1. 通过物业管理委员会向叠彩法院致函，提请法院《慎重处理国奥城小区群体性民事诉讼事宜》，恳请关注该系列案件的特殊性。
2. 针对此前判决，业主集体向叠彩区人大、政法委及法院提交书面信访材料。法院对此予以重视，并专门召开“信访听证会”，听取业主意见。
3. 组织业主报名旁听12月15日的庭审。150余名业主通过接龙表达旁听意愿，经社区与政法委协调，叠彩法院于12月14日在社区召开协调会，最终通过抽签选取10名业主代表旁听，并邀请区人大代表、政协委员各两人参与旁听，以维护司法公正。该安排获得了大多数业主的理解，有效缓解了矛盾。
4. 针对彩生活在开庭前通过短信向其他未交费业主发送的、带有“恐吓”性质的催缴信息，业主集体向公安机关报案，并向法院核实。法院明确回复，除已立案的这批案件外，未收到该公司对其他业主的起诉材料。
在15日的庭审中，业主代表据理力争，以事实为依据、以法律为准绳进行答辩，既展现出对法律条文的准确把握，也体现了集体智慧的凝聚。业主们对赢得诉讼充满信心，我们也期待法院作出公正判决。
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